近日，京沪最大的智慧办公运营商Distrii办伴公布了2020年第一季度的经营数据。其中值得关注的是，Distrii办伴北方区域2020年首季度成功实现EBITDA全面转正，这在当下低迷的商办市场背景下，显得尤为不易。这也代表着Distrii办伴北方区域的经营情况趋于正向，确保能有效支撑Distrii办伴在北方区域的战略规划和业务布局，在当前下行的市场环境中实现轻装前行和逆势发展。

    

    Distrii办伴北方区域EBITDA全面转正

    2020年一季度，市场经济形势整体下行，北京新兴商圈大量新增供给，办公租赁供求向需求方倾斜，加之突发新冠疫情影响，办公租赁市场备受冲击。在这样的大环境下，Distrii办伴北方区域一季度经营报告却交出了一份优异答卷。

    
 

    从业务规模来看，Distrii办伴目前在北方区域运营项目11个，管理面积近10万平米，总工位数超过9,000个，整体出租率常年保持在95%以上；区域一季度营业收入接近4,000万元，同比增长46%，同时成功实现EBITDA全面转正。

    
 

    这无论是对Distrii办伴自身来说，还是对市场及行业来说都是一个强心剂。

    
 

    

    Distrii办伴办公空间实景图

    

    新工作方式平台助力EBITDA全面转正

    关于EBITDA全面转正，Distrii办伴联合创始人倪勇表示：2019年，Distrii办伴成功完成智慧战略升级， 搭建起“轻重分离、一体多元、科技驱动”的线上线下一体化新工作方式平台，包含城市更新平台（全办智造）、科技资运平台（数办科技）和办公科技中台（筝际信息）。平台化建设让Distrii办伴能够更加聚焦于办公产品模型升级、入驻企业结构优化、全流程服务效率提升。因而，北方区域整体项目出租率超95%、版图快速扩张且主体业务收益的持续增长。

    

    第一，产品模型灵活组合，溢价能力强。

    良好的溢价能力和产品打磨息息相关。截至目前，Distrii办伴产品不断升级，已经优化迭代出1.0-5.0等适合不同企业规模大小的办公空间模型。随着市场环境变化，产品可灵活调整成利于资产价值最大化的配置组合，Distrii办伴租金溢价最高超过125%。

    
 

    以中关村悦莱大厦项目为例，项目面积7900平米，改造前处于半闲置状态的低能效会所，租金约为8元/平米/天；Distrii办伴通过业态重组、智慧升级、服务赋能，改造成高端智慧办公空间，租金超15元/平米/天，租金溢价超87%。

    
 

    

    
 

    

    悦莱项目实景图

    

    第二，大客户定制占比高，抗风险系数高。

    在北方区域整体客户结构中，60%为大客户定制（客户规模100人以上），30%为成长型企业（客户规模在30-100人），10%为小微企业（客户规模在1-30人之间）。基于多年办公行业的数据沉淀和市场需求精准把控，Distrii办伴优化出抗市场风险系数高的客户组成结构，这对于出租率的稳定和业务的持续性增长来说都是核心所在。

    
 

    比如悦莱项目，Distrii办伴定制出了”60%大客户定制+40%共享办公组合拳”的规划，在改造阶段就实现整体项目80%客户的精准锁定。无独有偶，2019年全新打造的韦伯时代和上地NEO办公空间，均实现开业即满租，成为业内标杆。

    
 

    

    第三，全流程服务效率高，资金周转能力强。

    Distrii办伴完善了覆盖前端投资研判、中端改造、后端运营及退出等全链条服务的科技管理系统和楼宇资产增值策略。数据化、流程化、标准化三驾马车保证了项目选址的科学规划和后期全流程管控。在项目选址上，Distrii办伴积极布局了上地商圈、中关村商圈、慈云寺商圈、大望路商圈等热门商圈核心地段。

    
 

    在项目管控层面，Distrii办伴以效益为核心进行降本增效，改造时间比行业平均缩减50%，改造后人均管理面积提升4-5倍，管理能耗降低30-35%。以最新开业的韦伯时代办公空间为例，项目面积共计7000平米，Distrii办伴耗时百天左右，完成存量资产的升级改造。

    
 

    

    
 

    

    韦伯时代项目实景图

    

    EBITDA转正和轻模式相辅相成 

    Distrii办伴轻装前行

    自成立以来，Distrii办伴坚持轻重结合的资产运营模式，发展出定制化输出、轻资产管理运营和基金持有等不同模式。

    
 

    其中，轻资产模式是Distrii办伴对原空间业务模式的突破，通过输出品牌、空间改造、项目管理、招商运营等，提升项目价值和使用效率，同时满足B端企业对办公消费升级的需求。如此，做到降低对重资金投入的依赖性，保证现金流周转和回正效率，并创造新价值增长机制，为EBITDA快速转正助燃赋能。

    
 

    

    
 

    

    上地NEO实景图

    
 

    北京韦伯时代项目、上地NEO项目等都是Distrii办伴近期以轻资产模式打造的代表之作。其中韦伯时代项目作为全流程轻资产服务模式的代表，Distrii办伴将获取该项目资产升值后的退出收益。

    
 

    反过来，北京EBITDA全面正又为Distrii办伴拓展新的项目和业务提供了资金保障和品牌信任度。目前，Distrii办伴全国规模化扩张正在持续加速。未来，Distrii办伴将继续夯实内功，以智慧办公物联网助推智慧城市发展。